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Grundlagen MietrechtDie Regelungen für die Gestaltung der Vertragsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter sind im Wesentlichen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Zusätzlich werden sie durch Verordungen ergänzt und konkretisiert.

Das Konfliktpotenzial hat sich in den vergangenen Jahren erweitert und die Komplexität der zu beachtenden Regelungen erhöht.

Die gerichtlichen Entscheidungen der letzten Jahre sind vorwiegend zu Gunsten der Rechte der Mieter ausgefallen und haben dessen Position gestärkt. Umso wichtiger ist es, beim Abschluss eines Mietvertrages die aktuellen Rechtssprechungen zu kennen und im Sinne größtmöglicher Wirksamkeit des Vertrages zu berücksichtigen.

Zustandekommen und Inhalt des Vertrages

Der Mietvertrag zwischen dem Eigentümer einer Mieteinheit und dem Interessenten kommt durch die Vereinbarung zustande, nach der der Mieter die Einheit nutzt und dafür eine angemessene Gegeneistung bietet. Theoretisch genügt die mündliche Vereinbarung, in der Praxis wird jedoch sinnvollerweise ein schriftlicher Vertrag geschlossen.

Der Mietvertrag lehnt sich an die Regelungen des BGB an und kann so knapp abgefasst sein, dass er sich weitgehend auf de jeweilige gesetzliche Regelung beruft und an deren Stelle keine abweichende Regelung vorsieht. Es können jedoch auch individuelle Vereinbarungen getroffen werden, die sich aber innerhalb enger Grenzen bewegen müssen, die ständig durch die Rechtssprechung verändert werden.

Üblicherweise ist als wesentlicher Punkt die Art und der Zweck der Nutzung definiert, von dem der Mieter nicht maßgeblich abweichen darf. Z.B. darf er nicht eine Wohnung anmieten, die er dann als Café nutzt und betreibt.

Die Mietsache

Die Mietsache, in diesem Fall die Einheit - gleich ob in Gestalt einer Wohnung, eines Büros oder eines Ladens - hat bestimmte Anforderungen zu erfüllen. Diese richten sich nach der Bestimmung, also dem Zweck, für den die Einheit gemietet wurde. So kann eine Werkstatt oder ein Lager andere Voraussetzungen erfordern als eine Wohnung.

Während der Mietzeit hat der Vermieter die Mietsache auf gleichem Gebrauchsniveau zu halten, da er umgekehrt auch seine Mietzahlungen in gleichbleibender Höhe erwartet.

Tritt hier eine Störung ein, die dazu führt, dass die Nutzbarkeit eingeschränkt ist, hat der Mieter auch das Recht, die Zahlungen in gleichem Maße anzupassen, also herabzusetzen. Dies findet als Mietminderung gelegentlich Anwendung.
Natürlich gilt das nicht, wenn die Verschlechterung durch den Mieter verschuldet wird.

Reparaturen während der Mietzeit

Eine Mieteinheit, die genutzt wird, bringt auch Verschleiß und Erneuerungsbedarf mit sich. Diesen haben Vermieter und Mieter untereinander abzustimmen und zu beheben. Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, die Behebung aller Mängel an der Wohnung zu verlangen. Der Vermieter kann die Kosten, die hierfür anfallen, zumindest teilweise an den Mieter weitergeben. Diese Selbstbeteiligung ist in der Regel vertraglich vereinbart, jedoch nur bis zu einer maximalen Höhe.

Die Beendigung des Mietverhältnisses

Unser Mietrecht sieht für Mieter und Vermieter unterschiedliche Rechte und Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.

Der Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der Kündigungsfrist (üblicherweise 3 Monate) das Mietverhältnis beenden. Diese Kündigung hat schriftlich dem Vermieter gegenüber zu erfolgen.

Für den Vermieter ist im Wohnraummietrecht keine reguläre und unbegründete Kündigungsmöglichkeit vorgesehen. Er kann nur in zwei Sonderfällen kündigen, nämlich bei Vertragsverletzung seines Mieters (z.B. Ausbleiben von Mietzahlungen) oder im Falle von Eigenbedarf.

Bei ersterem muss die Summe von mindestens 2 Monatsbeträgen offen sein. Bei letzterem macht der Vermieter seinen Anspruch geltend, die Wohnung selbst nutzen zu wollen.

Im Gewerbemietrecht (z.B. Büromietverträgen) haben die Vertragspartner eine größere Gestaltungsfreiheit und damit auch die Möglichkeit für beide Seiten, ohne Angabe von Gründen zu kündigen.

Ein Mietverhältnis kann auch ohne Kündigung beendet sein, wenn von Anfang an vereinbart war, dass es befristet ist und endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Die Rückgabe der Mieteinheit an den Vermieter

Wenn die Mietzeit beendet ist, hat der Mieter die Mietsache an den Vermieter zu übergeben. Dabei sind die Details zum Zustand der Einheit heute weitgehend durch die Rechtssprechung eingeschränkt und der Rahmen genau vorgegeben.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Mieteinheit in demjenigen Zustand wieder zurückzugeben ist, in dem sie übernommen wurde. Solche veränderungen (meist Abnutzungen), die durch vertragsgemäßen und bestimmungsgemäßen Gebrauch zustande gekommen sind, sind mit der entrichteten Kaltmiete bereits abgegolten und nicht durch den Mieter auf dessen Kosten geschuldet.

Zentrales Streitthema ist der Zustand der Wände und des Bodens. Dem Gedanken der Abnutzung durch verragsgemäßen Gebrauch folgend muss der Mieter nicht streichen oder gar tapezieren. Allerdings kann dies individuell vereinbart werden.

Ist der Vermieter nicht einverstanden mit dem Zustand, so hat er, beginnend mit dem Tag der Übergabe, 6 Monate Zeit, seinen Anspruch geltend zu machen, z.B. um die Kosten für die erforderlichen Erneuerungsarbeiten mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und zu bezahlen. Für die Geltendmachung dieser Ansprüche ist die gerichtliche Titulierung erforderlich. Ein einfaches Schreiben an den Mieter - auch mit Nachweis des Zuganges - reicht hier zur Hemmung der Verjährungsfrist nicht aus.

Die Betriebskostenabrechnung

Die Bewertung der Gerechtigkeit der Kostenverteilung innerhalb des Hauses führt häufig zwischen Vermieter und Mieter zu unterschiedlichen Auffassungen.

Der Mieter zahlt monatlich eine Vorauszahlung auf die anfallenden, jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht genau bekannten Betriebskosten. Diese müssen dann einmal jährlich vom Vermieter dem Mieter gegenüber abgerechnet werden. Es sind hier die bei der Nutzung der betreffenden Einheit tatsächlich angefallenen Kosten mit der bereits geleisteten Vorauszahlung zu verrechnen.

Welche einzelnen Positionen das sind, ist in der Betriebskostenverordung (BetrKV) bestimmt. Im Wohnraumbereich dürfen nur diese umgelegt und abgerechnet werden. Im gewerblichen Bereich können die Vertragspartner den Umfang der umzulegenden Kosten selbst bestimmen und vereinbaren.

Die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung ist grob im BGB, genauer aber in der Rechtssprechung geregelt.

Der Vermieter hat spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode (Wirtschaftsjahr) die Abrechnung korrekt dem Mieter vorzulegen. Versäumt er diese Frist, verliert er seinen Anspruch auf eine Nachzahung des Mieters. Dieser behält jedoch auch darüber hinaus seinen Aspruch auf Vorlage einer Abrechnung, da auch ein Guthaben durch den Vermieter noch nach dieser Frist auszuzahlen wäre.