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AbrechnungAuch dann, wenn Sie Ihr Objekt selbst verwalten, jedoch bei den Abrechnungen unsicher sind, helfen wir Ihnen gern. mehr...

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EnergiepassSeit 2008 ist der Energiepass Pflicht. Wir helfen Ihnen gern, die nötigen Daten zusammenzustellen und den Energiepass ausfertigen zu lassen.

Sie verwalten selbst Ihre WEG?

WEGEin häufiges Modell: einer der Eigentümer einer kleinen WEG erledigt die Verwaltung. Dabei kommt es häufig zu Uneinigkeiten mit anderen Eigentümern. Wir zeigen Ihnen den Ausweg.

Grundlagen WEGEine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht durch das gemeinsame Eigentum an einem Gesamtobjekt oder gemeinsam genutze Gebäude- oder Grundstücksteile. Die Rechte und Pflichten der einzelnen beteiligten Eigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist unauflöslich. Sie entsteht dadurch, dass mehrere Eigentümer an der selben Liegenschaft gemeinsames Eigentum haben.

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

In einer WEG wird stets zwischen dem unterschieden, was dem einzelnen Eigentümer selbst gehört, das sog. Sondereigentum, und dem, was allen gehört und nicht dem Einzelnen zugeordnet werden kann, das sog. Gemeinschaftseigentum.

Sonereigentum kann eine Wohnung, ein Laden, ein Büro oder auch eine Garagenstellfläche sein. Diese Einheiten sind verbunden durch das Gemeinschaftseigentum. Das sind üblicherweise das Treppenhaus, die Außenfassade, das Dach, der Hof oder Garten.

An diesem Gemeinschaftseigentum erwirbt jeder einzelne Miteigentümer nur einen ideellen Anteil. Man kann also nicht zuordnen, wem welche Treppenstufe gehört, sondern jeder Teil des Treppenhauses gehört jedem zu seinem (prozentualen) Anteil. Dieser Anteil richtet sich meistens nach dem Verhältnis, den die Fläche der Wohnung an der Gesamtfläche ergibt. Das ist der sog. Miteigentumsanteil (MEA).

Die Vertretung der Gemeinschaft

Da die Eigentümergemeinschaft aus mehreren Personen besteht, müssen diese sich auf einen Vertreter einigen, der das Objekt bewirtschaftet und die Interessen der einzelnen Eigentümer untereinander ausgleicht. Dieser WEG-Verwalter hat einen rechtlich vorgegebenen Rahmen von Rechten, vor allem aber Pflichten, die nicht aufgrund von Vereinbarungen verändert oder angepasst werden können.

Der Verwalter muss durch einen Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung bestelt werden, und zwar für einen genau bestimmten Zeitraum. Der kann sich nicht selbst verlängern, sondern die Bestellung muss anschließend erneut beschlossen werden.

Die Eigentümerversammlung

Eine der grundlegenden Pflichten des WEG-Verwalters ist die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung (ETV), mindestens einmal jährlich.

Die Versammlung ist form- und fristgerecht durch den Verwalter schriftlich einzuladen. Eigentümer, die diesen Termin nicht wahrnehmen können, haben die Möglichket, jemanden zu bevollmächtigen, der ihre Rechte und Stimme wahrnimmt.

Auf dieser Versammlung werden alle Rechtshandlungen beschlossen, die die Gemeinschaft in den nächsten 12 Monaten vornehmen will, aber auch die Auswertung zurückligender Monate ist Bestandteil der Tagesordnung. Es werden z.B. die Abrechnung des vergangenen Jahres diskutiert und durch den Beschluss der Gemeinschaft bestätigt, die Vorauszahlungen der nächsten Monate festgelegt (im Wirtschaftsplan), Reparaturen beschlossen und möglicherweise auf die angesammelte Instandhaltungsrücklage zugegriffen, ein neuer oder der bisherige Verwalter (wieder)gewählt oder Regelungen für das tägliche Miteinander getroffen.

Der Verwalter protokolliert die Versammlung und sendet jedem Miteigentümer ein Protokoll zu. 

Die Teilungserklärung

Bei der Bildung einer WEG wird ein Dokument erstellt, das das Objekt in die einzelnen Eigentumsanteile aufteilt und alle Beziehungen der einzelnen Miteigentümer regelt.

In der Teilungserklärung ist z.B. definiert, wer mit welcher Einheit wie viele Miteigentumsanteile hat, in welcher Frist die Versammlung einzuladen ist, Ob nach Personen oder Miteigentumsanteile abgestimmt wird, ob der  Verbrauch von Kosten nach Fläche verteilt wird, ob die Verwalterbestellung notariel zu erfolgen hat, wer wen bevollmächtigen kann oder ob im Verkaufsfall eine unterjährige Abrechnung zu erstellen ist.

Die Teilungserklärung bietet zusammen mit den Wohnungseigentumsgesetz den Rahmen innerhalb dessen sich die Gemeinschaft bewegen kann.

Erwerb und Verkauf von Einheiten

Jeder Eigentümer kann seine Einheit wieder verkaufen und zwar nach eigenem Ermessen. Viele Eigentümergemeinschaften haben jedoch in ihrer Teilungserklärung verankert, dass sie den Verkauf - genauer gesagt, den Kauf - einer Einheit von der Zustimmung des Verwalters abhängig machen. Der Kaufvertrag wird sonst nicht wirksam. Der Verwalter hat jedoch die Pflicht zur zustimmung und nur in wenigen Ausnahmefällen das Recht zur Ablehnung. Meist ist die Erteilung dieser Zustimmung, die notariell zu erfolgen hat, also nur Formsache.

Die Abrechnung der Kosten

Ähnlich wie zwischen Mieter und Vermieter hat auch in der WEG der Verwalter einmal jährlich die entstandenen Betriebskosten abzurechnen. Der Verwalter Listet die dem Wirtschaftsjahr zuzuordnenden Kosten auf und verrechnet sie mit den eingegangenen Vorauszahlungen, die durch den Wirtschaftsplan des betreffenden Wirtschaftsjahrs bestimmt waren.

Diese Abrechnung nennt man "Hausgeldabrechnung", die monatliche Vorauszahlung "Hausgeld". Im Gegensatz zur Betriebskostenabrechnung (für Mieter) enthält die Hausgeldabrechnung Kostenpositionen, die im Mietrecht nicht umlegbar sind, z.B. Reparaturen, Verwalterentgelt, Kontoführungsgebühren oder die Zuführung von Beträgen zur Instandhaltungsrücklage.

Die Hausgeldabrechnung wird nicht (wie die Betriebskostenabrechnnung) mit dem Versand an ihrem Empfänger wirksam, sondern erst mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung.